我抓不住这世间的美好，只能装作万事顺遂的模样。
由于二手房交易环节复杂买卖双方心理差异较大加之突遇政策调整等原因造成二手房交易中纠纷频发政策对买卖双方离异的影响差异合同中对于违约责任的不同规定都有可能导致买卖双方产生纠纷
那么如何认定买卖双方的违约行为呢?律师提醒还是以合同为主在房地产调控政策不断升级的当下买卖双方在签订合同时应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定
案例一交易成本增加买方希望解除合同
京版国五条细则落地后张罗两个月的小张犯了难据了解在新政落地之前小张与房主李先生签订了购房合同小张以180万元购买李先生名下的小两居并交付定金10万元然而因为种种原因小张和李先生未能在新政落地前完成网签新政实施之后按照其中对二手房缴纳差额20%个人所得税的规定该房源的交易需要缴纳近20万元的个人所得税按照他们签订合同的补充协议其中规定此次交易涉及的税费全部由乙方也就是小张来承担
面对突增的近20万元小张觉得性价比不足以打动他在此置业所以小张便与房主李先生沟通希望解除之前的购买协议并退还他已支付的定金10万元对此房主李先生认为既然是小张反悔要求解除合同按照合同补充条款中的规定这属于乙方根本违约不光不能退10万元的定金小张还应支付他违约金
小张认为新闻上说过二手房交易加税部分应由卖方承担如果多的这近20万个人所得税由李先生承担他也不想解除合同但实际上是因为李先生不愿意承担这笔税费所以他才要求解除合同的李先生也有过错不能单纯要求他赔偿所以应该把定金退给他
律师说法
应按照合同约定执行 违约金双方可协商
北京金诚同达律师事务所律师于志红认为在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中对双方的责任义务都做出了明确的规定其中补充协议第三条中就提到甲乙双方同意本交易涉及的税费全部由乙方承担并直接向主管机关缴纳而且小张和李先生达成买卖协议时国五条已经出台只是还没有出台地方细则该合同是买卖双方明知北京或出台相关政策抱有侥幸心理签订的合同因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的
根据该合同补充协议的第四条第3款乙方若出现下列情形之一的乙方构成根本违约其中就包括拒绝购买该房屋的而且该条款中规定乙方应在违约行为发生十五日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金多退少补据此条款甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金甚至还有权利索要剩余部分违约金但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素小张可以与李先生友好协商减少违约金的支出
案例二无过户资格 卖方要求解除合同
两年前程先生购买了顺义区的一套别墅当时该套房的房产证还没有最终办理下来于是程先生与房主方先生达成协议约定先将物业交割给程先生等到房产证办理下来双方在去办理过户手续当时该房屋的价格约为12000元/平方米
入住了两年程先生的心一直是悬着的因为听说这种无房产证的交易法律是不保护的3月程先生从开发商处得到消息5月底该项目的房产证就能批下来了本来终于可以尘埃落定但京版国五条细则又给他增添了不确定因素他没有购房资格了
程先生是北京人一直单身目前和父母住在城区内的一套三居里房产证上是他的名按照以往的限购政策他名下可以有两套住房但按照最新的国五条细则他已经不能再购买二套房了
程先生希望房主方先生可以继续等待他一段时间等到他具备购房资格了再行过户而方先生则认为这份买卖合同已经无法履行而且是程先生的过错导致他的希望可以与程先生解除合同并且他愿意退还程先生已支付的房款且不追究程先生的赔偿责任而程先生则不这样认为他们双方签订合同时该房产并不能交易程先生选择先支付方先生大部分费用并等待房产证下来以后过户而他如今没有购房资格了房主为什么不能再等等他呢
据了解目前该房屋所在小区的均价已上涨至24000元/平方米
律师说法
卖方有权要求解除合同 买方无须承担违约责任
于志红律师认为虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的是附条件完全履行的合同而其所附条件为房产证办下来卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续;买方在办理转让手续时能办理受让手续在上述条件成就前交房付款等都能履行只是过户手续没有办理因此这个合同完全能够履行是双方对未来权益的处理因此具备法律效益
如果在签订合同前国家政策已对买房资格有规定买方是明知国家政策抱有侥幸心理签订合同导致最终无法过户那么责任应该是买方国家政策不构成不可抗力如果卖方要求买方承担违约责任买方会很被动但如果签订合同前有资格合同履行过程中因国家政策变化导致没有资格属于不可抗力买卖双方均可主张合同自动解除都不需要承担违约责任
提醒
调控期政策易变 合同中应做出明确约定
于志红律师提醒鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中二手房交易中买卖双方最好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定并仔细阅读合同条款不能因为是制式合同就忽略细节
以北京市建委的北京市存量房屋买卖合同范本为例其中第九条中就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定而在某知名中介公司的补充协议中也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略应协商后仔细填写
对于进行二手房买卖的客户来说合同的签订是二手房买卖过程中十分重要的一个环节近年来由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生其实这许许多多的纠纷只要在签订合同的时候稍加注意大都能够事先避免在房屋买卖合同中只要您留心注意就能让您有更多的安全保证
