清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。
一房地产信托投资基金是什么
房地产信托投资基金是通过将个人和机构投资者的资金汇集起来投资于能够产生稳定现金流收益的地产资产或相关有价证券的金融产品
该产品由特定的资产管理公司管理专门的基金托管机构托管在发行后一般选择在证券市场上挂牌交易买卖方式与股票相同
房地产信托投资基金资产管理公司通过多元化投资选择各种不同的房地产证券及不同地区不同类型的房地产项目和业务进行组合投资在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以分红的方式分配给投资者从而使其获取长期稳定的投资收益
二房地产信托投资基金的分类
按业务性质和收入来源房地产信托投资基金分为股权型Equity房地产信托投资基金债权型Mortgage房地产信托投资基金和混合型Hybrid房地产信托投资基金三种类型其中股权型房地产信托投资基金就是直接投资不动产主要的收益来源是不动产租金收入或处分不动产的资本利得债权型房地产信托投资基金是指向开发商或房地产管理者提供抵押贷款或投资房地产抵押证券以利息收入或证券投资回报为主要收入来源兼营上述两类业务混合收取上述两种业务收入的房地产信托投资基金被称为混合型房地产信托投资基金目前债权型房地产信托投资基金只存在于美国占比不到房地产信托投资基金市场总规模的10%混合型房地产信托投资基金就更少只有不到1%除美国市场外其他国家和地区的房地产信托投资基金均为股权型
此外房地产信托投资基金还有其他划分方式根据组织结构房地产信托投资基金可划分为公司型和契约型根据募集和上市方式可划分为公开募集上市交易公开募集非上市交易和私募三种根据经营管理方式可划分为内部管理和外部管理两种根据经营期限可划分为有明确期限及无明确期限两种根据发行后能否赎回可划分为开放型和封闭型
三房地产信托投资基金的优点
近几年房地产信托投资基金越发地受到广大投资者青睐归纳其优点可总结如下
1.使房地产投资小额化动产化简单化由于房地产投资涉及资金较大多数投资者难以进行大宗房地产投资而房地产信托投资基金是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量多样化的房地产投资使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资降低了投资门槛和操作难度特别是对于中小投资者而言可因此进入原本因资金门槛较高而较难涉足的非住宅类房地产投资领域
2.具有较高的流动性房地产信托投资基金是以证券化方式来体现房地产的价值证券发行后一般会在证券市场上挂牌交易这将大大提高产品的流动性和变现能力
3.产品收益和分红相对稳定同时又具有一定的成长性房地产信托投资基金产品以租金收入为主而且一般都规定收入的主要部分90%以上用于分红因此相对于其他金融产品REIT的收益和分红都比较稳定同时房地产信托投资基金又具有一定的成长性这主要表现在两个方面一是随着社会经济发展物业租金收入提高二是持有物业的公允价值增加
4.与股票债券相关度较低加入投资组合可有效分散风险房地产信托投资基金的收益/风险特性介于股票和债券之间但与这两者的相关度均不高故而许多投资者将房地产信托投资基金视为股票债券现金以外的第四类资产
5.抵御通货膨胀一方面房地产信托投资基金持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值另一方面房地产信托投资基金的主要收入来源地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高进而增加对投资者的分红所以说房地产信托投资基金不失为一个抵御通货膨胀的投资工具
6.监控严格信息透明由于房地产信托投资基金的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准因此是一个比较安全的产品相对于房地产开发公司来说房地产信托投资基金的透明度更高
四房地产信托投资基金的风险
诚然房地产信托投资基金是一个很有魅力的投资产品但对于一些在投资该产品时可能遇到的风险也有必要加以了解它们主要包括
1.整体经济风险在全球和地方性的经济低迷甚至衰退的环境下房产的租金水平一般会下降同时空置率和租金违约率也会有所增加这些将会对房地产信托投资基金的收益产生影响
2.房地产周期性风险房地产为一周期性资产以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动
3.政策性风险当相关法律税务制度会计制度等改变时可能会影响房地产信托投资基金的负债比例及所持地产资产的估值等此外地方性的建设规划调整也将直接影响房地产信托投资基金所持地产资产的价值
4.利率变动引起的价格波动风险房地产信托投资基金和债券的利差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿然而证券市场多空和利率高低一般而言只影响房地产信托投资基金的短期表现长期来看房地产信托投资基金的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力
5.管理人的信用风险投资者通过房地产信托投资基金投资地产资产而并非直接拥有地产资产因此缺乏对该资产的主动权及经营权尤其是当资产管理人经营不善或牟利他人时投资者无法直接干预制止只能通过抛售离场的方式结束投资