作为房地产策划人必须具备房地产全程策51, 51, 51; text-indent: 2em;">划的能力要熟悉房地产全程开发中的每一个环节善于运用创新思维和已有经验化解全程开发中的问题和矛盾使项目能够顺利运作并最终创造经济效益和社会效益
房地产开发的最终目的和社会意51, 51, 51; text-indent: 2em;">义就是能够让居者获得舒适和满意的居住环境在有限的资源下使居住条件达到最优化作为房地产策划人有责任把消费者满意作为自己的策划使命在有限的土地上为消费者达到最优的居住空间因此在土地获得之前策划人就应该介入这也是全程策划的开端
全程策划的第一环节就是对土地进行调研开发商在拿地之前应该对拍卖地块进行周密的调研和经济预算以求得到可以支付的最大51, 51, 51; text-indent: 2em;">拿地成本降低拿地风险土地调研和成本利润率核算几乎是同时进行的对于地块的调研主要包括地块基本条件和规划指标地块所处城市位置和周边资源地块所在城市房地产市场宏观环境地块所在城市房地产微观环境地块所在城市房地产市场预期等对于地块经济效益的测算主要是成本利润率的测算其中需要重点考虑的是不同的拿地成本所带来的利润率开发周期的预估市场价格的预测风险的预测还有就是资金的机会成本评估
随着开发商获得土地后策划人的工作将正式展开并进入有计划和有步骤地阶段第一阶段是项目的前期规划通常认为项目51, 51, 51; text-indent: 2em;">建筑规划园林景观规划只是设计院和园林景观的工作这种看法是错误的设计院虽然能够设计出好的产品好的建筑但未必能够以市场为导向设计产品也就是通常所说的需求导向
例如建筑类型的51, 51, 51; text-indent: 2em;">规划户型比例的把握户型的创新需求等因此在做项目前期规划之前相应的要对市场进行调查首先就是要对市场的需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层多层别墅等）户型配比（如一房两房三房越层单身公寓等）户型创新（如入户花园观景阳台空中庭院）等设计在做好规划前的市场调研后开发商策划师和建筑设计人员要集中开动脑大会开发商根据经验提出对项目规划的看法建筑设计人员从建筑角度提出项目看法策划师则侧重从市场分析的角度提出对项目规划的看法也就是说策划师更加侧重规划的可行性能够在项目推出后满足市场需求这种需求导向对于一个商品房项目是至关重要的同时策划师还要从国家宏观政策的角度出发提出建筑规划中所应规避的问题点
建筑规划设计的同时也是项目卖点提炼的过程作为策划人在这一阶段必须要有意识的把握建筑规划中可以作为项目卖点51, 51, 51; text-indent: 2em;">的东西加以提炼这为日后做项目定位卖点总结都有很大的帮助同时策划师还要对项目建筑做全盘性的理解和把握掌握项目的优势和劣势建筑园林景观建筑类型风格户型比例创新点等等
在建筑设计方案审批通过之后开发商将着手于项目施工在正式施工之前施工方和开发商要订出项目施工进度计划策划师必须要对这一份施工进度计划有足够的掌握以施工进度安排为基础才能准确的制定项目的推盘计划
在建筑规划中后期51, 51, 51; text-indent: 2em;">市场人员配合策划师要对项目所处市场进行一次深入的市场调研做出一份集合真实性实用行全局性的市场调研报告这一份调研报告可以说是提交给开发商作为项目操盘参考的依据内容涉及了项目自身调研总结（SWOT分析配套资源调研卖点汇总等）宏观房地产市场分析（宏观政策房地产市场现状供给与需求整体价格房地产市场预测等）微观房地产市场分析（项目所在地楼盘汇总项目所在地竞争性楼盘等）消费者调研（需求分析层次分析）项目初步定位等这份市场报告将为项目市场定位推广主题目标客户选择定价策略开盘周期策略广告策略提供可靠依据因此是至关重要的
通过前期的土地调研建筑规划前第一次市场调研建筑规划设计第二次全面市场调研施工进度安排等一系列工作策划师开51, 51, 51; text-indent: 2em;">始进行项目的操盘运作策划首先要对项目进行市场定位市场定位要结合项目卖点和所处的竞争环境给项目找准当前市场上的位置定位务必要保证明确性和准确性市场定位将作为项目推盘的核心贯彻推盘全过程通过市场定位在客群分析的基础上找准本项目对应的目标群体着力明确目标群体的购买动机购买行为接受信息渠道在市场定位目标客群分析的基础上为项目提炼出推广主题这一主题即是项目的营销主题贯穿项目推广的全过程也是项目的广告主题将反应项目最核心最优势的卖点
拟定项目的总体营销推广思路（推盘思路）是前期计划的最重要一环推广思路应明确运用何种方式推盘运用何种营销方式引51, 51, 51; text-indent: 2em;">爆市场使项目成为市场关注点同时还要明确推盘时间的把握和控制营销创新点的设计安排等可以说总体营销推广思路是项目营销的前提和主线策划者必须对市场和消费者充分理解的基础上才能做出正确的思路选择整体营销推广思路下是项目推广的策略环节分策略计划是项目执行的基础主要包括了项目分期推广策略价格策略开盘营销策略阶段广告策略现场销售策略公关活动策略等这些计划制定要求既要有切实的可操作性又要有前瞻性到项目执行阶段对分策略计划的执行要根据当时市场情况变化采取灵活运用且不可拘泥于计划循规蹈矩
广告策略是房地产营销推广的主要手段广告策略主要包括了广告计划的制定广告媒体的选择广告主题和文案的编写（广告表51, 51, 51; text-indent: 2em;">现）广告设计广告分阶段计划广告预算等制定广告策略应根据楼盘的差异性而有所不同不同档次不同区域不同的目标群体都相应有其独特的广告策略这里要对比一下房地产策划师和专业广告公司的区别专业的广告公司无疑是广告行家对广告表现广告手法的运用都有其独到和专业之处可以说专业的广告公司会把房地产广告做得更像广告更有艺术性和美感房地产策划师则在对项目的理解广告主题把握广告阶段推广和投放计划上拥有不可替代的优势他们劣势是写出的文案过于现实性缺少美感甚至大多直白平淡不具有冲击力和表现力因此对比广告公司和策划师二者有利有弊值得互相取长补短现今有很多专业广告公司出来的房地产策划师能够很好的弥补了二者的缺憾
房地产广告应用的媒体与日常消费品应用的广告媒体也有所不同房地产对广告媒体的选择和搭配上都有其独特的一面房地产广告51, 51, 51; text-indent: 2em;">更多的应用大众传媒的报纸和杂志作为传播媒体而较少用电视广播等同时每一个房地产项目都有一个销售中心楼书户型图海报的平面广告就成为房地产主要的宣传媒介
房地产广告表现包括了广告主题广告文案广告设计这些文字大多见诸于平面媒体如报纸楼书海报直邮招贴户外51, 51, 51; text-indent: 2em;">广告牌等房地产广告与日常大众消费品的广告不同之处还在于前者广告诉求单一集中最核心的卖点吸引目标客户同时区分竞争对手例如沃尔沃轿车主力诉求是安全海飞丝广告主打去屑等而房地产广告必须是全面表现楼盘优势的广告在表现项目核心优势的同时尽可能的多罗列项目卖点甚至一个卖点就可以做成一则广告投放
可以说如何用最具吸引力和51, 51, 51; text-indent: 2em;">创造力的文字把项目卖点表现出来是房地产宣传推广成功与否的关键一则兼具了吸引力和独特性的广告能够更好的区分竞争楼盘便于受众记忆对于广告文案的撰写我个人更倾向与以宣传卖点为主艺术渲染为辅看过了太多现今房地产广告大多数是炒概念烘托形象斯斯文文华而不实反而对项目主力卖点介绍的很少这种舍本逐末的行为多半会发生在广告公司身上
这里值得一提的是楼盘销售过程中如果出现销售情况不利没有按照预期的销售进度时那么我们就要适时地修改调整广告51, 51, 51; text-indent: 2em;">策略在调整之前应该对前期广告效果进行调研并召开动脑会议找出前期广告不足重新制定新的广告策略调整的方式可以是对广告媒体的更换广告发布时机的重新选取广告投入增加广告文案的调整甚至必要的话广告主题也可以进行更换当然销售不利可能是多方面的原因如楼盘定位不准市场容量有限销售淡季宣传推广不到位等这里从广告推广的角度考虑不论什么原因导致销售不畅都应该对广告策略进行相应调整
开盘是项目取得预售51, 51, 51; text-indent: 2em;">许可证后正式销售的开始开盘策划在楼盘营销推广中的地位举足轻重在销售中心建立销售人员进场到开盘这段时间通常在房地产营销中所说的蓄水期阶段就要确定开盘策略通常情况下蓄水期阶段售楼处的工作主要是销售道具准备销讲培训模拟销控表制定销售的各种表格准备接待来人来电区分意向客户前期预约和vip卡发售（在不允许收售定金的情况下以会员制或者VIP卡的形式积累客户是比较有效的方法）等从蓄水期到开盘日时间的把握不应控制过死应根据客户积累情况和市场竞争情况适当调整开盘时间蓄水期过长或者过短都不利于客户的积累影响开盘效果
开盘的过程实质上是预约客户选房签订认购合同的过程而在整个操盘过程中开盘对楼盘造势和宣传都起到了巨大作用因此许多代理商会在开盘时作很多活动和宣传工作以此达到宣传推广和造势的目的开盘的准备主要包括了开盘流程制51, 51, 51; text-indent: 2em;">定开盘方式选择认购合同准备开盘活动安排开盘应急预案等这里主要强调开盘方式的选择通常用的开盘方式例如摇号法排号法VIP客户优选法所谓的开盘方式主要还是客户的选房规则这里运用什么样的方式取决于前期客户的积累情况和项目的规模在客户积累情况很好供不应求的情况下通常采用排号方式排在前面的客户有优先选房权使用VIP卡的方式通常是蓄水期的vip客户按照vip卡的排号顺序选房
想要报考房地产策划师职业水平考试的人必然会关心他的报考要求，下面为大家整理房地产策划师职业水平考试申报条件：一、房地产策划员（具备以下条件之一者）：1．连续从事本职业工作1年以上；2．具有中等职业学校本专业（职业）或相关专业毕业证书；3．经本职业房地产策划员正规培训达规定标准学时……阅读全文 >>
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