在中国语境下的房地产由房产和地产组成。由于我国实行的是社会主义公有制经济，因此土地的所有权归属于国家或集体，私人通过支付土地出让金获得土地的使用权。所以在我国，房地产的产权人实际拥有的是土地的使用权和土地上附着物（如建筑物）的所有权。
欢笑终究抛不开眼泪，哪里去找温驯的玫瑰。
作为一名合格的房地产估价师是每一名热衷于评估工作的人员的基本愿望与国际评估行业不同基于我国的评估的历史情况及现实的客观情51, 51, 51; text-indent: 2em;">况我国的房地产估价师的执业资格是以考试制度的形式获取从取得执业资格证书至成为合格的成熟的房地产估价师必然面临着要跨越从理论到实践两者之间较大差距的问题两者之间跨距之大超出想象在此我们通过讨论力争以最小的代价顺利的跨越这一必经的成长阶段
要成为成熟的有一定声誉的房地产估价师首先应从心理上思想观念上认为自己应达到其标准也就是说信心是最重要的因素;再就51, 51, 51; text-indent: 2em;">是要注重细节实现远大要从细微之处入手对自己要求的严格一些遇事总要多考虑一些成长的自然也就快一些
近些年来评估业内比较51, 51, 51; text-indent: 2em;">流行关于资产评估是一门科学也是一门艺术的话题就一般的理解艺术来源于实际又不同于实际存在着一定的创造性就具体到某项业务来讲这与评估业中立鉴证的存在前提相矛盾的因此在具体评估项目执业过程中我们只重视评估科学的依据重要性和评估结论的可解释性也就是说在评估的具体工作中否定为实现特定的评估目的而进行主观臆断或使用不当的方法进行评估当然我们承认作为一名成熟的房地产估价师确实要在与委托方接洽业务评估结果的沟通单位领导关系同事关系的处理上绝对要具备相当的艺术性对评估的艺术性要有正确的认识
我们将自身经历中一些经验51, 51, 51; text-indent: 2em;">及案例从以下几个方面加以总结期望能对未来的执业工作起到参考的作用
我国评估这门行业起源于国有资产的管理后随着经济体制改革的开展对社会经济活动如金融业投资活动提供决策依据因此评估工51, 51, 51; text-indent: 2em;">作的对象涵盖范围极广涉及到方方面面的知识和信息资料从执业考试的科目及内容可以体现出来但实际上考试内容确实只是构成了执业应具备知识的基本框架在进入实际的评估工作之后应该注重不断的充实各种相关知识在知识的掌握上谦虚是美德一方面将别人的知识和长处学到自己的身上无论如何也不能说是坏事从事评估这个行业的工作就不得不持续的学习各种相关的知识对各种信息资料进行跟踪;另一方面目前我国的评估准则至今仍未出台向注册会计师学习一些相关政策规定及财税管理等方面的知识是非常有益的《中国注册会计师独立审计准则》对我们的实际评估工作有很大的借鉴作用
在评估相关知识水平的提高上有两种重要的方法一种是将有关重要的政策数据专门记录并注明其来源另一种方法就是掌握每类知识资料的查51, 51, 51; text-indent: 2em;">询途径房地产估价师应具有这一方面的职业敏感性有建立等效数据库的能力还有一种比较轻松的办法就是在人际交往上有一批掌握各种知识和信息的朋友
作业失实造成的失信和引起法律上相关处罚的风险是房地产估价师在执业过程中存在的客观事实房地产估价师必须对风险承担的责任划51, 51, 51; text-indent: 2em;">分风险规避风险评估项目的妥善处理有正确的认识就目前的各个评估机构承接的项目划分风险可分为与评估目的相关联的和与评估作业具体过程中失误造成的两大类风险
目前对评估失实法律处罚责任的承担有各种不同的解释就我们目前所了解的情况是我国当前还没有有关评估专门的管理处罚51, 51, 51; text-indent: 2em;">的法律规定但是这并不意味着评估失实可以免除经济和法律责任从评估失实造成的后果分析可以分别认定评估机构和房地产估价师应承担的相应的法律责任一般的讲如果评估结果失实造成法律后果在评估机构法人没有亲自参与评估项目则其只承担机构应承担的经济责任和机构的资质被注销的风险如果不具体参与项目机构法人代表个人不承担法律和职业资格的处罚后果;房地产估价师不仅应承担由于其给其执业机构带来损失的被追索责任而且还要承担经济上或许还有刑事上的法律惩罚当然也存在被吊销执业资格的可能性在这方面协会作了许多的有益的工作对于机构来讲应本着对机构及房地产估价师负责的态度充分给予房地产估价师评估结果的确定权和对机构不当干预的对抗权;房地产估价师应从为人正直的角度出发以审慎的态度出具专业性的评估报告书
在此强调一点的是评估报51, 51, 51; text-indent: 2em;">告书的有效期在没有特殊规定或定义解释的情况下一般为一年这个期限是报告可使用的有效期限应注意在所规定的期限内如果评估报告书被使用并产生相应的经济或法律上的后果房地产估价师对评估报告书使用后果必须承担法律责任房地产估价师所承担的法律责任的期限依据国家相关法律规定
另外强调一点的是以房地产估价师身份签署由他人完成的报告书都必须承担此评估和评估报告内容的全部责任任何附加标注51, 51, 51; text-indent: 2em;">都不能免除签字盖章房地产估价师的责任
随着经济的发展尤51, 51, 51; text-indent: 2em;">其是在比较特殊的评估目的下如在企业改制的情况下有一些的评估技术规范要求如抽查方法并不适用于个别的社会具体情况这就要求房地产估价师的工作要更加细致专业有时评估人员的轻率和疏忽并没有对其判断和推论产生重大的影响或导致严重的损失但评估报告的使用者特别是政府有关部门不能原谅房地产估价师这种随意的轻率和疏忽尤其是在评估人员无法解释的情况下有关方面不仅拒绝接受报告书而且也对机构和房地产估价师的声誉造成损伤
风险控制是审计和评估业内永恒的话题但是审计风险与资产评估的风险又各有其自身的特点他山之石可以攻玉借鉴审计准则具体于评估的重要要求的第一点就是确权有两个含义首先解决的是产权的归属其次要解决在其基础上所享有的经51, 51, 51; text-indent: 2em;">济权益;第二点依据评估是一门科学是科学就必须具备可解释性对评估结论必须有充分的依据加以支持其解释依据应在评估工作底稿及评估项目工作总结中充分加以体现;第三点合法性和合规性在一定的评估目的下注重国家法律规定对相关资产价值确定的影响绝对不能出现疏漏或违反法律的错误;第四点表达准确内容全面评估行业的特殊性从专业化和可信度考虑我们不赞成采用套用格式的方法出具评估报告尤其是当评估报告的使用者包括评估委托方以外的有关方面时评估报告应具有不使报告使用者产生误解的足够信息和数据内容
房地产估价师执业的基本要求是51, 51, 51; text-indent: 2em;">正直公正客观中立科学房地产估价师不仅要为评估业务的委托方负责而且也要为潜在的报告使用者负责在债权担保评估中尤其应注意不应剥夺潜在债权人的债权安全权从本质上说房地产估价师的工作成果是对被评估资产价值客观判断房地产估价师不仅要具备一定的执业技能而且还要具备一定的执业良心注意资产房地产估价师的执业良心不是道德与正义而是评估的基本原则资产房地产估价师没有任何权利资格出具可能伤害报告使用者或潜在报告使用者的资产评估报告
房地产估价师的51, 51, 51; text-indent: 2em;">执业安全性的保护方式及标准实际上已贯穿于目前协会下发的各个管理文件之中评估报告书的真实准确完整可靠就是房地产估价师执业的安全保证房地产估价师的执业风险与审计风险不同有时评估的风险已经形成但房地产估价师仍毫不知情就实战的角度来看如果能经受十名资深相关专业专家的客观的拷问能得到肯定的结论则评估报告的风险极低
固定资产的评估占评估工作日常工作的很大比重房地产机器设备评估不仅涉及的专业理论知识较多而且需要估价人员具有丰富的实际专业工作经验高效的情报采集系统因此房地产机器设备评估需要房地产估价师要有较高的综合素质在51, 51, 51; text-indent: 2em;">实际评估中经常出现房地产机器设备评估风险有时相当一部分带有较大风险评估报告的出具确实不能归于资产房地产估价师的主观意志但是其应承担相应的法律经济责任是确定无疑的因此房地产机器设备的评估应从经济技术环境政策出发以审慎的态度细致的进行
评估目的决定被评估资产的价值定义价值定义决定评估方法评估方法决定评估的技术路线人员的组合管理和情报资料的采集51, 51, 51; text-indent: 2em;">无论被评估对象情况有的复杂程度如何评估委托方在评估值上有多大的期望针对具体目的的资产评估原则是不容违背的房地产估价师应在评估工作确定委估对象的价值定义时确定该项评估工作的评估原则再对评估的技术路线的确定进行指导对这部分问题认识程度直接影响着评估结果的准确性和可靠性正确的对以上问题的判断对房地产估价师的风险控制起着非常重要的作用也就是说这部分问题是解决具体项目评估工作的构架问题如果在错误构架的控制下不可能再空谈评估的准确性和风险控制了
房地产估价师应对评估方法有正确的认识成熟的房地产估价师在一定的评估目的下对特定的资产进行评估其所采用不同的51, 51, 51; text-indent: 2em;">但与评估目的相适应的评估方法得出结论的差别是可以接受并可以解释的各种适用的评估方法对房地产估价师来讲应是可以相互验证和取得最终判断的手段评估方法不是房地产估价师为达到某一评估结果的手段所以我们总是在强调不要对评估原则评估方法进行滥用
如果站在房地产估价师的立场和感情上讲我们当然希望摆脱房地产估价师的责任在评估报告中我们经常发现评估助理人员的名字这就引申出另外的一个问题即如何考核评估助理人员或工程技术人员以及他们的工作结果目前各个评估机构的具有技术专业和评估执业资质的复合性人员极为匮乏一般都聘用了专职或兼职的工程技术人员51, 51, 51; text-indent: 2em;">评估工程技术助理人员的酬金待遇与房地产估价师的执业风险并没有结合起来如果房地产估价师专业水平和财务理论水平不高的情况下房地产估价师出具报告结论的准确性可靠性则完全掌控在工程技术助理人员方面因此房地产估价师一定要对所使用的工程技术助理人员有深刻的了解并对其出具的结论认真进行技术法规政策等各方面的审核综合考虑后再出具资产评估报告书房地产估价师出具失实报告或许有各种各样的理由但是我们再次强调评估报告书一经使用形成的经济和法律上的后果由盖章房地产估价师负责
评估理论为评估工作建立了框架但是不要对其进行机械的理解例如对于重置价值确定的论述重置价值应以市场参照物51, 51, 51; text-indent: 2em;">的客观价格作为依据但是参照物的选取则由房地产估价师仔细的确定所以我们强调取得执业资格只是取得了行业的准入资格在坚持评估的理论方法原则的基础上不断的充实提高自身的水平才能做好评估工作评估工作同任何一项技术工作或财务工作都不同一般情况下现有的评估的理论知识远远不足以对实际工作加以支持可以说作好评估工作难度很大房地产估价师一定要有持续学习的精神
工作底稿的51, 51, 51; text-indent: 2em;">填报及评估价值的确定评估人员对工作底稿应予以相当的重视在某种意义上工作底稿是房地产估价师的保护神工作底稿的完成也是评估人员最大的案头工作完善的工作底稿不仅可保证评估工作的质量而且为对以后可能出现的矛盾为评估人员提供有利的支持例如在当前国家强化资产评估管理的情况下高法和国家计委明确规定各地的价格鉴定中心是评估行业评估报告真实性的最终裁决机构国家有关管理机构有权要求评估人员对评估结果评估依据加以解释
不可否认有些评估项目工作量比较大且要求完成的时间比较短工作难度比较大但这不能成为简化某项评估工作环节的51, 51, 51; text-indent: 2em;">理由评估人员可以采用现代科技发展的成果缩短现场文案作业的时间以保证实物核对技术鉴定的时间例如数码照相机数字录音笔的使用可大大提高现场工作效率数字影象的网上传递为评估人员对技术支持的合作方进行远程咨询提供了方便
数码影象的优势在于其便捷性但是与传统胶片影象相比其法律的可信度相对较弱如果对评估结果的使用房地产估价师51, 51, 51; text-indent: 2em;">判断未来有可能会出现法律或经济上的纠纷应拍摄传统的评估胶片存档备查
一份优秀的评51, 51, 51; text-indent: 2em;">估报告书不仅能够真实反映被评估资产的价值而且能够向委托方和潜在的报告使用者提供实用的经济或法律的咨询意见因此在报告中对评估的资产情况要有一定的描述对可能出现的法律经济后果要有所提示并对报告使用的条件加以限定不应单纯认为这是评估人员极力的规避风险责任对于其他专业的委托方或潜在的报告使用者这些提示是非常有意义的
房地产评估行业属于中介服务性行业专业性和服务性是其天然的属性宣传国家有关房地产评估政策制度理论方法是每一个房地产估价师的义务向委托方提供专业的评估报告和评估后续经济行为的专业咨询意见也是每一个房地产估价师的天职在未来的执业过程中成熟的资产房地产估价师会注意到与国际水平的接轨问题并努力达到复合型人才的标准这样不仅会解决评估收益的问题也会提高评估业的整体形象有利于评估事业的发展
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