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二手房的交易比一手房更易引起纠纷因此在买卖二手房时更需慎重这二手房流程一般是什么应如何避免纠纷今日就由我为你一一解答
1买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子是买家们不敢进行自主交易的一大原因但做足前期准备工作这一问题也将不是问题
首先要仔细查看业主的房产证注意房产证上有几个人的署名如果有两个人在签订后边的合同时就需要有两个人的名字其次看购房时的相关凭据比如购房发票契税发票等作为辅助证据以初步确认房屋产权归属
2交定金与签合同
看好房子确定房屋产权后交定金就是顺理成章的事但千万不要忽视这个小小的环节交定金也是有窍门的房子动辄上百万以5%计算定金额度也能达到5万元
如果你看中的房子还在按揭中定金最好不要直接交到业主手中而应该交由第三方监管如果买卖双方都有可以信赖的第三方则可以签一个简单协议约定赎楼完毕之后给定金卖方需注明交给监管第三方则视为卖家收讫卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的视为违约如果没有可信赖的第三方定金最好交由银行监管具体做法是买卖双方到银行去签一份监管协议即可约定在交易中心完成递件手续后划拨到卖家账户上
3赎楼
赎楼是一门大学问不同赎楼方式费用不同供楼时间不同面临的风险也不同一般来说赎楼是业主方的责任赎楼有两种操作方式其一业主通过担保公司向银行借款赎楼产生的是0.8%的担保费用以及0.4%的短期赎楼利息等买家房产证出来之后再到银行做按揭其二买家通过担保公司向银行做按揭银行再将赎楼款打给卖家其中只需要产生担保费但买家需要提前供楼
4付首期及资金监管
除了产权问题之外自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管事实上资金监管目前已成体系买卖双方按照既成规定来做风险很小无论是通过何种方式交易首期款必须放银行监管
具体操作是买卖双方到银行签一份资金监管协议然后各自在银行开一个账户约定在买家过户完毕拿到新出的房产证之后首期款打给卖方如果交易顺利完成银行会把款项打给卖方如果中间出现问题交易终止则把首期款再打回给买方银行提供此项服务一般会收取单笔500元左右的监管费但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管则可以省去这笔费用
5签订买卖合同
在交定金环节记者已经提前知会自主交易可以先签订一个书面协议这个协议与普通的中介的居间合同非常类似只是缺少了中介那部分内容签订书面协议时最主要要关注四个方面是产权情况房产总价交易税费及日期其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要像交定金过户交楼时间确定日期才能够保证交易顺利进行例如规定赎楼要在45天内做完首期款在签完合同内7天做银行监管等交付首期之后就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同
6选银行和办按揭
如果不是一次性付款买家还需要到银行做按揭贷款去银行做贷款申请需要买卖双方到场要带上身份证原件收入证明买卖合同申请贷款时直接找到银行的客户经理说要做房产按揭他就会帮忙处理一般来说当天就能够确批复但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况像评估价高的银行需要再评估一般会延长二三个工作日
7过户及交税
去过户时需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续买卖双方需要带上身份证原件房产证原件二手房买卖合同一般递件后拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金
至于办证时间关内是5个工作日出新证关外宝安也是5个工作日交税时如果合同约定是各付税费那么两人必须同时到场如果是业主实收就只需要买家到场至于拿新证一次性付款就可以直接拿新的房产证如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件银行也会自动去国土房管局办理抵押手续在5个工作日后放尾款给业主
8后续事项
交房一般就涉及物业水电有线电视燃气等交接如果房产内部还有家具家电还要核实清楚是否有被更换或搬走最终业主才交钥匙正式完成交易而上述的水电等交接就要分别到管理处水务局有线电视台供电局等部门去办理双方应准备好房产证复印件身份证等最主要的是之前有签订《交房保证金协议》如果房子内部家具家电完整就交回给业主保证金如果家具家电确实有缺失那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣
二手房交易涉及到签合同和付首付等问题，那么二手房交易先签合同还是先付首付，今天就让我来为大家讲解一下。二手房交易先签合同再付首付。具体流程如下：1、付定金二手房买卖过程中，首付款是在合同签署之后才支付的，合同未签署的时候，买卖关系没有确立，无法支付首付款，只能支付房屋定金。2、签……阅读全文 >>
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明确装修过程涉及的面积和尺寸测量；承重墙不能动，拆改完及时清理垃圾；水电必须要严格按照规定进行修改；刷油漆时，调出的颜色要比色卡浅。具体注意问题如下：前期设计：明确装修过程涉及的面积。特别是贴砖面积、墙面漆面积、壁纸面积、地板面积；明确主要墙面尺寸。特别选购家具时也要根据实际测量……阅读全文 >>
不少人购买二手房后都会换锁，二手房是换锁还是换锁芯，今天就让我来为大家讲解一下。二手房一般换锁芯就可以了，因为门锁最重要的在于锁芯，换了锁芯后其他钥匙就打不开了；不放心的话可以请个修锁配钥匙的看看，或者自行购买统一品牌同一型号的不同锁芯即可，比较省钱又放心。锁芯的结构、技术决定了……阅读全文 >>
二手房是有些许瑕疵的，全款购买风险提升。全款买二手房注意事项有哪些？今日就有我为你一一解答。1、要注意核实房屋产权产权核实应该是购房的第一步，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。交易时要让卖方配合到建委核实一下。2、不要着急交定金除非自己对该房的……阅读全文 >>
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手里有二手房想卖，卖二手房子的流程有哪些？今日就由我为你一一解答。1、价格评估二手房价格可以通过几种方式来进行评估，第一种是请专业的房产评估机构来参与测评，他们所作的工作一般会比较准确和科学。第二种是参考周边同档次小区、同区域地段、同面积的二手房历史销售价格来作对比。2、准备文件……阅读全文 >>
