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一手房太贵二手房成为业主首要的选择那么购置二手房的交易流程是怎样的接下来我就为大家细细道来
第1步买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子是买家们不敢进行自主交易的一大原因但做足前期准备工作这一问题也将不是问题
首先要仔细查看业主的房产证注意房产证上有几个人的署名如果有两个人在签订后边的合同时就需要有两个人的名字其次看购房时的相关凭据比如购房发票契税发票等作为辅助证据以初步确认房屋产权归属
第2步交定金与签合同
看好房子确定房屋产权后交定金就是顺理成章的事但千万不要忽视这个小小的环节交定金也是有窍门的房子动辄上百万以5%计算定金额度也能达到5万元所以当交易进行到这个环节时请多留个心眼
如果你看中的房子还在按揭中定金最好不要直接交到业主手中而应该交由第三方监管如果买卖双方都有可以信赖的第三方则可以签一个简单协议约定赎楼完毕之后给定金卖方需注明交给监管第三方则视为卖家收讫卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的视为违约如果没有可信赖的第三方定金最好交由银行监管具体做法是买卖双方到银行去签一份监管协议即可约定在交易中心完成递件手续后划拨到卖家账户上
一般来说在交定金的时候会签一份预约买卖合同示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等具体条款见示范文本
第3步赎楼
赎楼是一门大学问不同赎楼方式费用不同供楼时间不同面临的风险也不同一般来说赎楼是业主方的责任赎楼有两种操作方式其一业主通过担保公司向银行借款赎楼产生的是0.8%的担保费用以及0.4%的短期赎楼利息等买家房产证出来之后再到银行做按揭;其二买家通过担保公司向银行做按揭银行再将赎楼款打给卖家其中只需要产生担保费但买家需要提前供楼
出于风险考虑买家最好采用前一种方式赎楼通过后一种方式可节省0.4%的短期赎楼利息但如果交易终止卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题买家将陷入被动境地美联物业按揭部总监王青说
这里边还有一些小窍门如果通过同行转按揭上述费用少不了但可以节省不少时间另外担保公司与银行有对接的关系比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行中行等等如果不知道如何选择担保公司可到打算办按揭的银行咨询否则先行选择担保公司可能要空跑一趟
第4步付首期及资金监管
除了产权问题之外自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管事实上资金监管目前已成体系买卖双方按照既成规定来做风险很小无论是通过何种方式交易首期款必须放银行监管
具体操作是买卖双方到银行签一份资金监管协议然后各自在银行开一个账户约定在买家过户完毕拿到新出的房产证之后首期款打给卖方如果交易顺利完成银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止则把首期款再打回给买方银行提供此项服务一般会收取单笔500元左右的监管费但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管则可以省去这笔费用
出于公平角度考虑银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字这样放款时买卖双方不需要亲自到银行也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰
第5步签订买卖合同
在交定金环节记者已经提前知会自主交易可以先签订一个书面协议这个协议与普通的中介的居间合同非常类似只是缺少了中介那部分内容其格式可以参考中介的居间合同或者直接到深圳市国土房管局网站的信息公开栏目的房地产管理相关下载处下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2008版示范文本》作为参考
签订书面协议时最主要要关注四个方面是产权情况房产总价交易税费及日期其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要像交定金过户交楼时间确定日期才能够保证交易顺利进行例如规定赎楼要在45天内做完首期款在签完合同内7天做银行监管等
交付首期之后就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同深圳市房地产经纪行业协会下简称房协的相关负责人告诉记者自主交易双方可以在任何能够上网的地方上到房协的网站注册并填写相关内容经过共4个工作日的确权及办理时间后就可以直接到房协福田区景田东路36号润丰园小区一楼去领取完全免费据该负责人介绍目前房协已经取消了中介代打合同的资格不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用记者了解到这个费用并不固定一般是180元以上多的更有三四百元
第6步选银行和办按揭
如果不是一次性付款买家还需要到银行做按揭贷款去银行做贷款申请需要买卖双方到场要带上身份证原件收入证明买卖合同申请贷款时直接找到银行的客户经理说要做房产按揭他就会帮忙处理一般来说当天就能够确批复但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况像评估价高的银行需要再评估一般会延长二三个工作日不过在办理按揭前买方需要自己心里有个数如果房产楼龄较新例如是在2000年以后入伙因为评估价比较高贷款一般可以贷到八成如果是在2000年以前的房子那么贷款一般只能做到六七成至于定金首期款的银行监管也可以在申请按揭时同时办理免得来回跑腿
至于银行的选择中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松而且办事效率会高一些至于利率是否能下浮每家银行执行的政策基本一致所以并不需要更多考虑
第7步过户及交税
去过户时需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续买卖双方需要带上身份证原件房产证原件二手房买卖合同一般递件后拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金
至于办证时间关内是5个工作日出新证关外宝安也是5个工作日龙岗则是20-30个工作日2000年以前的旧证是30个工作日2000年以后的新证是20个工作日交税时如果合同约定是各付税费那么两人必须同时到场;如果是业主实收就只需要买家到场至于拿新证一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件银行也会自动去国土房管局办理抵押手续在5个工作日后放尾款给业主
第8步后续事项
交房一般就涉及物业水电有线电视燃气等交接如果房产内部还有家具家电还要核实清楚是否有被更换或搬走最终业主才交钥匙正式完成交易而上述的水电等交接就要分别到管理处水务局有线电视台供电局等部门去办理双方应准备好房产证复印件身份证等部分区域像罗湖区办理水电交接的时候也许要提供抵押合同交易双方最好在去之前打电话进行咨询以免来回跑动最主要的是之前有签订《交房保证金协议》如果房子内部家具家电完整就交回给业主保证金如果家具家电确实有缺失那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣
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